*本文为《半月谈》2024年第20期实践萝莉 后入

户均仅13平方米的屋基地，却建出一套120平方米的住房——这么的改翻新举，发生在广东省珠海市斗门区莲洲镇福安村。半月谈记者在现场看到，3栋11层的村民公寓在福安村拔地而起。公寓每栋一梯两户、首层架空，可幽闲60户村民住房需要，相近便是村民追忆的农田和鱼塘。据了解，这么的分派花式比原有花式地盘专揽后果提升了3倍。

东谈主多地少是我国的基本国情，相等是屋基地供求矛盾超过，导致一些农村乱建、违建问题丛生。2020年以来，看成世界第二批农村屋基地轨制转换试点地区，珠海市斗门区着眼超打扰题，通过“多户联建”样式成立村民公寓，效力激动农村屋基地轨制转换。

让农民住房产权包摄“不拧巴”

本年40岁的福安村村民梁少声，出门务工前住在爷爷20世纪60年代建的祖屋中。祖屋面积约100平方米，后归父亲、大伯、二伯三家共有，最多时10多东谈主共住一屋。“祖屋已日渐破旧，我成亲后也无法幽闲三代东谈主一同居住。”梁少声告诉半月谈记者，我方曾计划重建祖屋，但屋基地权属复杂等要素成了“拦路虎”。2022年，梁少声外传村里将建村民公寓，让他有了回乡安家的盼头。

“修建‘福安·幸福里’村民公寓前，福安村已有40年未分派过屋基地。”福安村党支部文书、村委会主任林振业先容，村民建房需乞降用地供需矛盾日渐超过，全村共237户、1267东谈主，多年来积存有所居、可分户但未能分户的农民有178户，其中有进军建房需求的近30户。

‍“福安·幸福里”村民公寓首期封顶

神色首期行将完工，梁少声离住进新址的日子越来越近了。“在原屋基地上重建珍爱重重。这个神色为咱们措置了浩劫题。”梁少声说，为了合适“一户一宅”的要求，他决定毁灭原祖屋的经受权，遴荐购置村民公寓。

公开贵府走漏，以往各地有过一些农民“上楼”的案例，但大多是先由村集体或其妥洽企业出资，以村集体地盘而非农民个东谈主屋基地报建，再有偿分派给农民使用，因而导致农民只领有房屋所有权，地盘使用权只可确权到村集体名下，相干神色被农民称为“小产权房”。

怎么让农民住房产权包摄“不拧巴”？福安村村民公寓接纳“多户联建+一户一证”的样式，即以多户村民集体肯求屋基地并聚拢报建，先分派屋基地、再聚拢肯求农房成立，同期参照国有成立用地商品房出让的花式，按户离别屋基地使用权和建筑物所有权。

据了解，肯求村民公寓的村民须合适新分户要求，或痛快将原有屋基地退回农村集体经济组织，确保“一户一宅”，作念到“一户一证”，每户农民享有屋基地使用权13平方米、房屋所有权120平方米。村民公寓的流转、退出参照农村屋基地相干法例办理，享有同等的权柄和保险。

和“外村东谈主”一都“上楼”

“在原来屋基地管制轨制下，‘跨村建房’险些不可能。”谈到转换破裂，斗门区委常委李丛例如先容，为进一步推动有限的屋基地资源在更广规模内好意思满更有用成就，斗门区出台专项计谋，探索屋基地使用权跨村成就，允许福安村相近的广丰村、耕管村合适“一户一宅”要求的屋基地履历权东谈主到福安村聚拢报建村民公寓。

广丰村村民梁桂林本年42岁，一家三代20多口东谈主仅有一块建筑面积约70平方米的屋基地，屋子则是20世纪70年代建的老瓦房。濒临拥堵不胜的居住要求，从事繁衍业的梁桂林干脆在自家鱼塘旁建起了棚屋。

2022年，梁桂林外传隔邻福安村成立的村民公寓神色二期，广丰村、耕管村的“外村东谈主”也能购买，并按平日屋基地报建办理不动产权证。“我坐窝认购了一套，这里离我的鱼塘仅有5分钟路程。改善生计要求的同期，还便捷柔柔家里老东谈主。”梁桂林示意，“当今每周都要来福安转转，望望神色弘扬，就盼着能早日住进‘幸福里’。”

为赔偿占用的福安村集体地盘资源，“跨村建房”村民每户需多交屋基地有偿使用改动金3.6万元，并视同其已在本村好意思满屋基地履历权。李丛先容，外村村民村集体经济组织成员权柄保握不变，户口可证实个东谈主需要遴荐是否迁入。当前，公寓二期共20户跨村村民已全部参建并坚决认购公约。“他们在成立资本、贷款决策、物业管制等方面享受与福安村村民同等的权柄。”

既要开源，也要节流

有钱就建，没钱就停，等有钱持续建，这是农民自建房的常态。

“村民公寓需要成立资金稳固足额保险，不成像自建房那样资金断断续续、施工开开停停。”林振业说，施工要有保险，弊端是资金得跟上。

据了解，“幸福里”神色成立用度全部由农民自筹集资，每套总价约30万元，这并非所有农民都能一次性筹集都。屋基地看成农民独一住房，仅限于本村集体经济组织成员里面流转，因无法成为及格的典质物而肯求不到建房贷款。

为措置部分农户建房资金糊涂问题，经国度金融监管总局备案，政府部门聚拢处所生意银行，推出世界首个提拔农民屋基地住房成立的贷款居品“瑰丽农居贷”，并由斗门区属国企出资树立上限1000万元的风险担保资金池。这一决策以农民集体经济股权分成收益为质押，提供最低首付30%的贷款决策，保险了村民公寓成立的资金开头。

神色相干认真东谈主先容，珠海创新建议用农民股权分成质押代替房产典质，一朝贷款出现过时，则由国企风险担保资金池先行偿还银行剩余贷款的80%。国企按公约从当事村民每年的村集体经济组织股权分成收益中逐年抵扣，合理对冲了银行的不良贷款风险。

村民签约后先付9万元的首付款，封顶后证实个东谈主经济情状可遴荐全额一次性付清或贷款分期两种支付样式交都尾款。林振业带着村民细细算了一笔账，贷款最长分期20年，月供约1200元，一年1万多元。当前村集体年东谈主中分成约4000元，一家几口依靠分成基本能还清贷款。

“要把村民公寓里的每一分钱用到刀刃上。”斗门区政府以为，不成把蓝本针对商品房开采商收取的用度照搬到村民公寓。区政府妥洽当然资源、住建、给水、供电等相干部门，对东谈主防外乡成立费、绿色建筑步调费、配电房成立、给水知晓矫正等30多个相做事项，作念到能减则减、能免则免。通过“公益+微利”的样式，政府组织国企、驻地建筑业企业积极参与，浅显缠绵联想、招标资本和中间用度。多措并举之下，村民公寓成立资本由原先预测的3300元/平方米裁减到2500元/平方米，基本与当地农民自建房资本握平。

将转换教化轨制化、体系化

屋基地是农民的“命脉”，其轨制转换触及面广、影响面宽，历史原因、利益要素等盘根错节。2023年7月，中央初次建议，在屋基地轨制转换试点地区，允许照章获取的屋基地向县域内合适要求的农村集体经济组织成员家庭转让。珠海市这一村民公寓神色恰是收拢转换机会，领先探索尝试屋基地履历权跨村好意思满。参与转换的干部以为，村民公寓是一个新惹事物，在成立方面的一些配套计谋也曾空缺，需要相干部门通力妥洽，在联成见式、成立模范、管制注重、配套就业等方面建立起一整套的轨制体系。

受访干部建议，转换要坚握缠绵引颈，联接新一轮多规合一屯子缠绵编制职责，有序布局并施行村民公寓成立；健全农民建房审批管制，从根底上保险农民的屋基地履历权好意思满；将由屋基地联建的村民公寓与城市商品房区别开来，从配套保险上收缩农民职守；用更好的金融就业幽闲村民的住房需要，同步探索村民平庸自建房、房屋维修、翻建等限度的贷款好意思满旅途。

“‘多户联建’样式大幅度提升了地盘专揽后果，屋基地履历权跨村好意思满、分成质押、积分排位等探索酿成了村民住房保险新机制，为激动农村屋基地轨制转换提供了‘珠海决策’。”珠海市委转换办认真东谈主先容，珠海市制定出台13份轨制文献，掩饰屋基地审批、流转、周转专揽、退出、登记、有偿使用、风貌管控、履历权跨村好意思满等全经过。“珠海正证实试点试行教化，稳慎推动在更大规模复制施行，并安稳探索县域、市域规模内屋基地履历权的跨区域好意思满，促进屋基地资源愈加高效、集约成就。”

原标题《自建房除外，“多户联建”探路另一种可能

村民公寓：让小屋基地变大》

半月谈记者：张朝祥萝莉 后入